中餐厅一
绿城、中海、招商蛇口、联发、厦门国贸、中铁、中能建、龙华建设等8家竞买人报名参加上塘地块出让，经历65轮激烈竞价，最终联发笑到最后，成交总价12.12亿，楼面地价约4.46万/平方米，成为新的“龙华地王”。
近年，深圳楼市呈现出非常明显的分化特征，其中之一是，没有地铁配套或者距离地铁线较远的房子完全卖不动，“手无寸铁”成为压倒此类房子的最后一根稻草。
另一个特征是，居住品质一般的房子正在被买家全面放弃。无论是刚需还是改善型客户，房子的基本面当中，颜值、品质、环境、“颜价比”，成为最看重的核心要素。
经历了这么多年的沉淀，喜欢龙华的居民对高品质的生活需求，是强烈的。他们具有艺术鉴美能力，普通的小区他们看不上，也不喜欢被厂房和“农民房”包围的感觉。这个群体也更重视圈层，更喜欢品质感和氛围感都不错的居住环境，如果房子的功能性和个性化设计兼具，那就再好不过了。
时代的进化，有时就是这么令人措手不及。一些主力户型偏刚需的楼盘，却做出了高颜值高品质的爆款，它们不惧低质盘打“价格战”，相反以高颜值高品质，赢得了市场的追捧。
2023年，龙华GDP成功进阶3000亿。2024年龙华地区生产总值为3154.45亿，同比增长5.6%。
这是非常重要的“进阶”，区域内的生产要素和杠杆资源因此发生产业裂变，区域内的房价找到了强有力的支撑。
2024年，龙华房地产再次成为整个深圳的焦点，在售楼盘几乎无房可卖，“南山卖不过龙华”、“福田打不赢龙华”的现象再次重演，尤其上塘、红山、北站超核的楼市更是“高温不减”，无论是老钱还是新钱，也无论是外地还是本地买家，龙华成了高频词，多个新盘在深圳房地产销售排行榜上名列前茅。
我们不得不“旧事重提”——龙华独特的地理位置和特别优质的产业结构，赋予了龙华这些成熟板块新动能。
龙华正好处在深圳的地理几何中心和城市发展中轴。自2017年1月成为行政区以来，龙华GDP的增长势头，使得移居这个地方的高净值人群日渐壮大，从早年的白领重镇，到今天的人居新城，龙华的发展可谓脱胎换骨。
如果说福田强于金融，南山强于IT，宝安强于工业，那么龙华就是人工智能（AI）产业最喜欢扎堆的行政区——AI，是新一轮科技革命和产业变革的重要驱动力量，叠加天然具有与这三大行政区接壤的地缘关系与特殊区位，龙华牢牢地站在了深圳产业发展和经济地理的C位，“宇宙中心”之谓，已不再是“尬吹”。
这样的C位，从龙华一块块土地被房企买成深圳“地王”，一个个片区被深圳人买成“热点”，也可管窥。
最近去深圳龙华探望朋友，他住的小区附近，龙华核心区上塘板块，有一个叫塘城的楼盘，做得极为惊艳，感觉就是“刚需户型做出豪宅品质”的践行者。
不是对国企有偏见，而是因为此前太多的国企开发的楼盘，细节往往经不起仔细的推敲。作为一家肩负特殊使命的新型国企，深圳安居建业的操盘水准如此出众，超出市场想象。
朋友说，这也是让他犹豫的地方。较早之前，他去看过“北站超核”，那里的规划让人心跳加速。
“北站超核”的属性是商务，红山的属性是商业，紧靠北站商务区和红山国际商圈的上塘，属性是居住，拥有崭新的城区面貌，片区内以中高端商品住房为主，整体楼龄较新，品质较高，更有堪比福田、南山的多个颜值爆棚的市一级文体设施，如简上体育综合体、被誉为深圳“新时代十大文化设施”之一的深圳美术馆新馆与深圳市图书馆北馆、深圳文化馆新馆（在建中）、深圳书城（龙华城）、演艺馆、艺术展览馆、超核绿芯数字探索馆（在建中）的实力加持，上塘超凡脱俗的气质扑面而来。
从这个角度，苗头不认为它像深圳湾的后海，它明明是福田CBD“外溢”出来的豪宅区好吗？
福田CBD分为北区和南区，北区深图、深音、深少、深书汇集，南区甲级写字楼和奢华酒店扎堆。如果说北区是福田CBD的主卧和第一会客厅，那么龙华上塘就是福田CBD的次卧和第二会客室——横轴深南大道，纵轴福龙路，上塘在深圳的地位就是这么“天然”。
这次探盘，还有一个意外的发现。作为一个脱胎于龙华老城，属于民治街道管辖的上塘片区，经历多年的快速发展，已很难找到可供开发的住宅地块了。今年6月，这个曾经“出产”地王的片区再次迎来高光时刻，绿城、中海、招商蛇口、联发、厦门国贸、中铁、中能建、龙华建设等8家竞买人报名，经历65轮激烈竞价，最终联发将其收入囊中，成交总价12.12亿，成交楼面地价约4.46万/平方米，成为新的“龙华地王”。这意味着该宗地号为A817-0619的地块，将来每平方米售价有望摸高10万+。
不是“北站超核”高攀不起，而是上塘更有居住的“质价比”。从塘城出来，朋友做出一个令我想不到的决定：
朋友现住南山大冲华润城一套80多平方米的3房，但是他必须考虑换房了。女儿正在上幼儿园，再过两年就要上小学了，肩负孩子接送重任的丈母娘一家，却住在塘城项目旁边的七里香榭小区，因此老婆坚持要在附近买房安家，这样两边都有照应。
朋友做出这一决定的另一背景是，2021年6月，深圳市“十四五规划”和2035年远景目标纲要提出，在原有深圳市中心区(罗湖、福田、南山）的基础上，把宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、 布吉、吉华、南湾街道，纳入都市核心区。
2024年3月，全球极负盛名的建筑与设计奖项“UDAD城市设计与建筑设计奖”（“Urban Design & ArchitectureDesign Awards 2024”）揭晓，塘城斩获公共景观建筑（概念）类别金奖。
项目西边，一路之隔，是中国金茂集团在深圳开发的第一个，估计若干年内也是最后一个住宅项目，大名鼎鼎的金茂府。
龙华金茂府开盘售价10万+/平方米，是龙华首个单价突破10万的非低密度项目，走进其地下停车场，仿佛身临豪车展，不时有价值几百万的私家车出入。
圈内人士都知道，金茂府对选址的要求非常高，能够取名“金茂府”的项目，都得在城市中心位置，而且楼盘的规划、设计、营建等都代表了主流豪宅的方向。遗憾的是，很多喜欢置业上塘的朋友，不得不止步于它的高售价和高门槛。
当我们习惯于接受“这个价格只能买这种房子”的说教，并且止步于“低价低质”的无奈，塘城突然提醒我们：
塘城深知，经历这么多年的沉淀，喜欢龙华的居民对高品质的生活，需求是强烈的。他们具有艺术品鉴审美能力，普通的小区他们看不上，也不喜欢被厂房和“农民房”包围的感觉。这个群体更重视圈层，更喜欢品质感和氛围感都不错的居住环境，如果房子的功能性和个性化设计兼具，那就再好不过了。
当别的小区只有单一的归家动线时，塘城给出了六大动线——地上归家动线、地下归家动线、非机动车动线、快递外卖动线、搬家急救动线、垃圾收集清运动线。
在他们看来，好房子并不简单等同于功能性，并非设计和附带的功能多，就能成为他们眼中的“爆款”。而一个项目如果只有均好性而没有个性，那就意味着平庸与无趣，容易泯然于众人。而一个卖得好的项目，一定是因为有多个让人记得住的“特点”。
塘城，就是个性和“特点”最多的楼盘之一，它因此“出圈”，成为不少业内人士的打卡地。
第一次接触塘城，其实是较早前在它的全球发布会现场获取的项目资料，它的外立面深深吸引了我。
细问之下，果然采用的是类似深圳湾1号、华侨城天鹅堡的外立面系统，这是铝板幕墙和中空玻璃的局部组合，具有颜值高、防水耐腐、抗⻛抗震的特点。
从开始进入营销中心地下停车场（次入口）的那一刻起，圈层的高阶感便扑面而来。车库精装修交付，营销中心的车库出入口位置局部吊顶做了类似劳斯莱斯星空顶的设计，多重工艺地坪，高端设计与精工品质给足了体面。
途径风雨连廊和架空层，目之所及都是高品质材料的应用，铝板搭配在这里成为平常，立体的垂直绿化园林也在提醒我们，这里的每一寸空间，都因为用户的关注而费尽心思。
在这里，看不到别的小区常见的粗糙的设计和用材及工艺的将就——这让一个哪怕是豪宅定位的楼盘都不得不减分。
塘城锁定的客户，更多是用来居住，很少做投资用途，因此，塘城的设计和营造都是着眼于长期的使用价值，给的都是经得起时间检验的品质尺度，这样的尺度，自然赢得挑剔的买家的青睐。
进入5栋一单元入户大堂，地砖是深色系的石材，大堂的墙体也采用昂贵的石材铺贴，整个空间质感强烈。高度约3.6米，灯光设计、饰品做工与摆设，让人犹如置身五星级奢华酒店大堂。每一个标准层的电梯厅，是那种高星级酒店化设计与装饰，金属+石材电梯，酒店化到达灯、金属门框包边、酒店风门牌号高端配置，给足了尊贵的仪式感。
整个小区做了抬高设计，这赋予塘城更多更丰富的功能空间，这些空间经由架空层和风雨连廊的连接，创造了“什么都可以满足，而且还提供更好的”业主活动空间——不只是一个人，而是每一位家庭成员的需求都要积极响应，尤其是孩子的教育和家庭生活：
因为客户拒绝平庸，所以塘城从一开始就拒绝平庸。项目设计的爆点，在高星级酒店化的高颜值高舒适度体验，在仪式感氛围感品质感满满的空间营造，也在每一个户型空间的创想。
龙华以前被人诟病的日常出行效率的问题，也在塘城这一颇具规模的TOD大城给解决了。
塘城家门口就有3条地铁线（含在建中）设站——放眼深圳整个中轴线，能有如此密集的地铁配置的，可能只有一个塘城。
一条线的地铁站，不能称之为真正的“TOD”，必须形成网络，TOD大城的好处才能给人强烈的获得感。塘城3轨交汇，无缝接驳6号线号线上塘、龙胜站以及在建的33号线龙胜站（暂定名。信息来源：深圳龙华），这样的“超配”，不知要让多少其它小区的业主垂涎。
而且，塘城拥有的垂直、无缝连接的快捷交通网络，也大大减轻了业主的通勤时间，这对正在打拼、正处上升期的年轻家庭而言，是多么的奢侈。2站深圳北站，3站宝安国际机场，5站福田中心区，距离南山科技园直线公里，让朋友聚会不再有晚归的尴尬。
深圳规划了罗湖站、岗厦北站、车公庙站、后海站、深湾站、前海湾站、西丽站、深圳北站、机场东站、大运中心站、上塘站等13个地铁中心枢纽，光明、盐田、坪山一个也没有，罗湖、龙岗、宝安都只有一个，福田、龙华则各有两个，上塘站是其中之一。
小红书上曾有时尚博主将上塘与深圳著名的豪宅区香蜜湖相提并论，意指它的城市界面比较新，街区尺度也比较宜人，市一级市政设施与优质的教育、医疗配套的加持，无疑赋予上塘和塘城项目更高的资产与圈层级别。
老天爷赏饭吃，塘城又特别努力，为了给既有成熟度又有时尚感的上塘增光添彩，塘城给出了比较超前的规划设计。
它由3个地块组成，建面约55万平方米，这座综合体大城涵盖住宅、商业、写字楼、保障性住房等多种产品类型。
这赋予了塘城业主与众不同的生活方式。如果说“五星级酒店范”是住宅的最高形态，那么塘城正好演绎了这一立场。
它采用的是沉浸式新加坡式花园城市的规划理念，虽然还没有交付，但项目案场的每一位到访者，都能感受到浓浓的酒店式生活氛围。在超级社区中心的加持下，东京中城的艺术、东京六本木的下沉庭院、新加坡Funan的生命之树式的空间场景，似乎浮现于眼前。
按高端写字楼标准打造的约178米的办公地标，是龙华核心区的商务封面，而以“城市自然共同体”的设计概念营造的建面约5.8万平方 米商业购物中心，提倡“美学中心+超级社区中心+城市自然共同体”的主张，是“大城范”，更是当然的深圳地标。
塘城的风雨连廊设计，在这个综合体里面主打一个“无界生活”理念。风雨连廊串联每一个生活空间——这也是TOD生活方式的妙处之一，可以轻松链接全球资源，各类配套的互通，各种业态的共融，置身其间，是城市CBD精英的日常。
垂直交通、公共空间、邻里社交、艺术商业、都会办公，这五大生活场景是塘城作为TOD大城的基础功能，在这里，办公、消费、休闲、娱乐、文创、居住、运动等日常需求，都可以不假外求。
朋友打听到，塘城项目紧邻的华东师范大学附属龙华学校办学质量上乘。华东师大附属学校在上海属于顶流王牌名校，近年的发展做一个强一个，一流的师资力量、优秀的管理团队和强大的输出能力，促使龙华区政府与它深度合作，朋友相信这个龙华分校很快会进入深圳基础教育第一梯队。
安居建业诞生于房地产新旧模式更替的新时代，肩负使命，“三保一防”（即“保交楼、保民生、保稳定”和防范化解房地产领域风险）的定位，赋予安居建业不一样的企业追求。因此，对安居建业来讲，在“三保一防”前提下的适度微利，才是它的发展逻辑。
这相当于给塘城的买家，让度“品质红利”。这个“红利”，首先就体现于塘城的豪华大师团队：
这些如雷贯耳名字，通常出现于“超豪”和奢华场所的宣传手册或推介材料之中。安居建业把他们请来，却只是为了把塘城做好，由此可见塘城的竞争力。
塘城是安居建业真正意义上的“开山之作”，合作伙伴自然深知其中道理，于是纷纷遣精锐，采高配，用好料，这样的“红利”，他处难觅，这样的“羊毛”，他处难薅。
在塘城正式亮相之前，安居建业内部就提出了“品质口碑重于一切”的工作要求。这一根本法则，首发之作塘城，理所当然会示范践行。
7月5日，塘城已正式开放样板房和展示区，拿证入市的节点也快了。对于一直在等待入手品质房的市民来讲，这肯定是最理想的窗口期。
有网友发贴称，上塘作为深圳“第7豪宅区”（另外6个自东向西分别是福田CBD、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口半山、前海桂湾），因为塘城的出现，终于有了依凭与实证，而塘城因为高配了TOD最高版本，超配了项目自带的生活美学购物中心，业主生活显得特别“高质量”：
用完早餐，送孩子上学，中午公司团队聚餐，与客户约下午茶，健身房打卡，与爱人看电影，去商场购物，去超市买菜，接孩子放学……满满当当的“任务清单”，却可以做到不慌不忙，时间充裕。方圆1公里步行即达，免去了因路程、塞车、排队“等位”带来的高额时间成本。
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